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確定申告:アパートのリフォーム費用どこまでが「必要経費」?

マンション・アパートなどの賃貸住宅を経営していると、給湯器の修理や外壁の塗替えなど、さまざまな支出が生じます。これらの支出は修繕費とみなされれば、その年の「必要経費」となりますが、資本的支出とみなされれば、税務上固定資産計上し、耐用年数に応じて「減価償却」することになります。

「必要経費」: 修繕費 設備や建物の機能の維持・修繕のみに支出されたもの
「減価償却」: 資本的支出 固定資産の機能・価値の向上、耐用年数を延長するような支出

判断が難しい場合は以下のフローチャートをもとに区分します。





支出金額が20万円未満か※1

   
  3年以内の周期で繰り返し行われるか
   
明らかに資本的支出か※2  
   
  区分が不明確だが60万円未満か
   
  前期末取得価額の10%以下か※3
   
前期末取得価額の10%まで、または支出金額の 30 %まで修繕費に認められます。それを超える金額は資本的支出になります。  

※1.1カ所「20万円未満」であれば、たとえ資本的支出に該当しても修繕費になります。数箇所の修繕であれば各々判断します。

※2.明らかな資本的支出とは、増築や用途変更のための改築または建物のグレードアップなど。

※3.「前期末取得価額」は、その固定資産の前期末帳簿価額のことではなく、その資産の当初取得価額に、前期末までに加えられた資本的支出の金額を加算したものが税務上の前期末取得価額とされている。

例)アパート、マンションの外壁塗装工事で300万円かかった場合は?

 この場合外壁の塗替え塗料が既存と同程度のものであれば、原状回復のための費用であるため修繕費に該当します。また、前期末取得価額の10%以下なら全額修繕費で処理できます。
大規模な改修工事等で判断が難しい場合は税理士にご相談ください。

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